SPLOŠNI POGOJI

 

Nepremičninska družba EVANA posredovanje d.o.o., Partizanska cesta 21, 9250 Gornja Radgona, sprejme na podlagi Zakona o nepremičninskem posredovanju ZNPosr-UPB1 (Ur.l. RS št. 72/2006, Ur. l. št. 49/2011) in Obligacijskega zakonika (Ur.l. RS št. 83/2001) naslednje
 


SPLOŠNE POGOJE POSLOVANJA pri posredovanju v prometu z nepremičninam

 


1. UVOD
Ti splošni pogoji urejajo pravna razmerja med nepremičninsko družbo in naročiteljem in so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, ki jo nepremičninska družba sklene z naročiteljem.

 

2. POMEN UPORABLJENIH IZRAZOV

- Nepremičninski posrednik je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja pri prometu z nepremičninami na osnovi pogodbe o zaposlitvi oz. drugi pravni podlagi, ima licenco ministrstva za opravljanje poslov in je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov.

- Naročitelj je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju in za katero nepremičninska družba opravlja posle posredovanja pri prometu z nepremičninami.

- Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninska družba poskuša povezati z naročiteljem, da bi se z njim pogajala o sklenitvi pogodbe katere predmet je nepremičnina.

 

3. OPIS POSLOV, KI SO ZAJETI V PROVIZIJI
Posli, ki jih nepremičninska družba opravi za naročitelja, so zlasti:
- z ogledi preveri dejansko stanje nepremičnine;
- preveri pravno stanje nepremičnine, kar pomeni, da pridobi dokumentacijo, iz katere je razvidna lastninska pravica na nepremičnini ter obstoj morebitnih pravic tretjih oseb na tej nepremičnini;
- pripravi in z naročiteljem sklene pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami;
- razišče razmere na trgu in skupaj z naročiteljem sporazumno določi okvirno ceno, po kateri naj bi se nepremičnina prodala, kupila, oddala ali najela;
- išče priložnosti za sklenitev nameravanega posla in nanje opozarja naročitelja;

- si prizadeva poiskati in povezati naročitelja in tretjo osebo, ki se bo z naročiteljem pogajala za sklenitev nameravanega posla;

Šteje se, da je nepremičninska družba oba povezala, če:

  • organizira njun sestanek v svojih prostorih ali izven njih,
  • naročitelju ali tretji osebi posreduje kateri koli podatek o naslovu, sedežu, številki telefona ali telefaksa, naslovu elektronske pošte tretje osebe oziroma naročitelja,
  • opravi ali organizira ogled nepremičnine s tretjo osebo,
  • ali če stranki seznani na drug primeren način.

- poskrbi za oglaševanje nepremičnine v medijih po svoji ustaljeni praksi, s katero je naročitelj seznanjen;

- organizira in vodi oglede nepremičnin;
- naročitelja in tretje osebe obvešča o vseh posebnih okoliščinah nameravanega posla; predvsem o tržnih razmerah, ki so pomembne za določitev cene nepremičnine, o vsebini predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, o višini in vrsti davčnih obveznosti, o višini stroškov notarske overitve podpisov, vpisu v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroških v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ter o morebitnih tveganjih, povezanih z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine;
- sodeluje pri pripravah za sklenitev nameravanega posla (organizira sestanek med naročiteljem in tretjo osebo, dogovor o pogodbeni ceni, načinu in rokih plačila, plačilu stroškov postopka, ...);
- organizira zapis potrebne listine o dogovorjenem poslu (pogodbe, predpogodbe, ipd.) pri notarju ali pri pooblaščeni odvetniški pisarni oz. pri univerzitetnemu diplomiranemu pravniku;

- po dogovoru z naročiteljem pridobi listine in izpolni ter vloži obrazce, ki so potrebni v prometu z nepremičnino (na občini, upravni enoti, finančni upravi, zemljiški knjigi, ...);
- v kolikor je potrebno, organizira cenitev nepremičnine;

- v dogovoru z naročiteljem in tretjo osebo sprejme na fiduciarni račun agencije v hrambo denarna sredstva (kupnina, ara), ki so povezana z izvedbo pogodbe;
- sodeluje pri primopredaji nepremičnine in o tem sestavi primopredajni zapisnik.
V tem členu našteti posli so vključeni v ceno posredovanja (provizija). Če katerega, v tem členu naštetih poslov, nepremičninska družba ne opravi, ker to ni potrebno zaradi okoliščin posameznega posla, naročitelj nima pravice zahtevati znižanja plačila za posredovanje.

Storitve, ki niso opisane v 1. odstavku tega člena, so predmet dodatnega dogovora in posebnega plačila.


4. VIŠINA PROVIZIJE
V primeru posredovanja pri prodaji oziroma nakupu ali pri menjavi nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do provizije do največ 4% od pogodbene vrednosti. Provizijo plača naročitelj, razen če se stranke dogovorijo drugače.
V primeru posredovanja pri prodaji ali nakupu nepremičnine, katere vrednost je nižja od 10.000,00 EUR, je provizija nepremičninske družbe določena v fiksnem znesku 500,00 EUR.
V primeru posredovanja pri oddaji oziroma najemu nepremičnine, ima nepremičninska družba pravico do provizije v višini ene mesečne najemnine.
V posredniški pogodbi se lahko nepremičninska družba in naročitelj dogovorita tudi za plačilo v drugačnem znesku.

 

5. PRIDOBITEV PRAVICE DO PROVIZIJE
Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje (posredniške provizije) takrat, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Če naročitelj kasneje odstopi od sklenjene pogodbe za nepremičnino, pri sklenitvi katere je sodelovala nepremičninska družba, nepremičninska družba obdrži plačano provizijo. V primeru zamude s plačilom mora naročitelj plačati zakonite zamudne obresti od zapadlosti terjatve do plačila.
V primeru, da nepremičninska družba najde tretjo osebo, ki je pripravljena z naročiteljem, pod njegovimi pogoji, skleniti pogodbo za nepremičnino, ki je predmet posredovanja, vendar naročitelj iz osebnih razlogov pogodbe noče skleniti, je naročitelj nepremičninski družbi dolžan plačati posredniško provizijo, kot da bi bil posel, v katerem je nepremičninska družba posredovala, sklenjen.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primeru, ko naročitelj ali njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja seznanil posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih (6) mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi kadar naročitelj sam najde tretjo osebo s katero sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ¼ s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.

 

6. POVRNITEV STROŠKOV 
Če se stranki s pogodbo o posredovanju izrecno dogovorita, si nepremičninska družba v skladu z drugim odstavkom 848. člena Obligacijskega zakonika, lahko pridrži pravico do povračila dejanskih stroškov, ki so ji nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja iz točke 3. Splošnih pogojev, in sicer tudi v primeru, če pogodba, katere predmet je nepremičnina, ni bila sklenjena.

 

7. DODATNE STORITVE, KI NISO ZAJETE V PROVIZIJI
Če naročitelj s posebnim pisnim dogovorom oziroma naročilom naroči nepremičninski družbi pridobitev dokumentov, ki so potrebni v postopku prodaje nepremičnine, plača za te storitve po veljavnem ceniku nepremičninske družbe. Posebej se plačajo zlasti naslednje storitve:

- izdelava listin o pravnem poslu (pogodbe), ki jih pripravi odvetniška družba ali notar;

- nadomestila za potrdila in dovoljenja, ki jih je potrebno pridobiti v postopku prodaje (potrdilo o namenski rabi zemljišča, odobritev pravnega posla, ...);
- stroški sodnih in upravnih taks oziroma pristojbin pri pridobivanju zemljiškoknjižnih izpiskov, kopij katastrskega načrta, urbanističnih informacij in drugih podatkov iz uradnih evidenc;
- stroški, ki nastanejo s pridobivanjem manjkajoče dokumentacije o nepremičnini, ki je lastnik ne predloži posredniku, je pa pri posredovanju oziroma sklepanju poslov potrebna;
- stroški cenilcev in izvedencev;

- stroški sestave ustreznih listin o dogovorjenem poslu (predpogodba, pogodba);
- stroški overitve podpisov;
- stroški tistih poslov nepremičninske družbe, ki niso našteti v 3. členu teh Splošnih pogojev, ter posebne ali neobičajne stroške, če nastanejo pri delu nepremičninske družbe;
- zemljiškoknjižne predloge za vpis ali izbris zaznamb, predznamb ali vknjižb stvarnih pravic v zemljiški knjigi pristojnega sodišča.

 

8. SKLENITEV POGODBE O ESKLUZIVNEM POSREDOVANJU IN PRENOS STORITEV
Naročitelj in nepremičninska družba lahko skleneta pogodbo o ekskluzivnem posredovanju. V tem primeru naročitelj v času veljavnosti posredniške pogodbe ne sme v zvezi z isto nepremičnino skleniti posredniške pogodbe z drugo nepremičninsko družbo ali, preko kogarkoli tretjega, oglaševati oziroma prodajati iste nepremičnine. Če pa naročitelj sam najde kupca za nepremičnino za katero je sklenil ekskluzivno pogodbo o posredovanju, je nepremičninska družba upravičena do celotnega plačila za posredovanje.

Nepremičninska družba lahko v dogovoru z naročiteljem prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe. V tem primeru ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, nepremičninska družba pa mora naročitelju posredovati seznam družb na katere prenaša posredovanje.

 

9. DOLŽNOSTI NAROČITELJA
Naročitelj, ki prodaja ali oddaja nepremičnino, je dolžan:

- nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitve posredovanja, predvsem jo mora natančno in pošteno seznaniti s pravnim stanjem nepremičnine (morebitne pravice tretjih oseb na nepremičnini),

- izročiti fotokopije in omogočiti vpogled v izvirnike pomembnih listin (listine o pridobitvi nepremičnine),

- nepremičninsko družbo pošteno seznaniti z dejanskim stanjem nepremičnine in z vsemi stvarnimi napakami,

- omogočiti nepremičninski družbi vodenje ogledov nepremičnine,

- tekoče obveščati nepremičninsko družbo o vseh spremembah povezanih z nepremičnino (cena, spremembe dejanskega ali pravnega stanja nepremičnine, morebitni kontakti s tretjimi osebami, ...),

- nepremičninsko družbo nemudoma oz. najkasneje v treh dneh obvestiti, če je posel sklenjen z osebo, s katero ga ni seznanila nepremičninska družba, ter o podrobnostih tega posla, in nepremičninski družbi izročiti fotokopijo pogodbe,
- naročitelj ne sme nepremičnino tržiti sam ali preko drugih nepremičninskih družb pod ugodnejšimi pogoji kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju.

 

10. NEPOŠTENA RAVNANJA NAROČITELJA
Naročitelj je dolžan povrniti nepremičninski družbi vso škodo, ki nepremičninski družbi nastane zaradi naročiteljeve kršitve pogodbenih obveznosti. 
Kot hujše kršitve pogodbe o posredovanju se štejejo zlasti naslednja naročiteljeva ravnanja:
- nepremičninski družbi brez utemeljenih razlogov onemogoča vodenje ogledov nepremičnine;
- krši dogovor o ekskluzivnosti pogodbe o posredovanju;
- sam ali pri drugih nepremičninskih družbah nepremičnino trži pod ugodnejšimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju;
- nepremičninske družbe ne obvesti ali ne obvesti pravočasno o sklenitvi pogodbe ali predpogodbe

 za nepremičnino s tretjo osebo, ki jo najde sam, ali ji ne izroči ali ne izroči v roku kopije pogodbe za nepremičnino; 
- v nasprotju z dobro vero in poštenjem ne pristopi k pogajanjem za sklenitev pogodbe ali brez utemeljenega razloga noče skleniti pogodbe za nepremičnino s tretjo osebo, s katero ga je povezala nepremičninska družba;
- posreduje tretjim osebam informacije in podatke, ki so zaupne narave in štejejo kot poslovna skrivnost.

Nepremičninska družba lahko, v primeru, da naročitelj odstopi od pogodbe o posredovanju oziroma ne sklene pogodbe za nepremičnino, opravi poizvedbe o morebiti sklenjeni pogodbi, katere predmet je nepremičnina.

 

11. ODGOVORNOST ZA ŠKODO
Nepremičninska družba ima odgovornost za škodo, ki bi jo povzročila naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju, zavarovano pri zavarovalnici, navedeni v pogodbi o posredovanju pri prometu z nepremičninami.


12. NEPRISTRANSKOST POSREDOVANJA

Nepremičninska družba mora pri opravljanju storitev posredovanja v enaki meri skrbeti za zaščito interesov tako naročitelja kot tudi tretje osebe, s katero je povezala naročitelja in pri tem ravnati nepristransko, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročiteljem zastopa samo naročiteljeve interese. V primeru, da zastopa izključno naročiteljeve interese (nastopa v vlogi zastopnika), mora o tem tretjo osebo jasno opozoriti.

 

13. OBVEZNOSTI PO ZAKONU O PREPREČEVANJU PRANJA DENARJA IN FINANCIRANJU TERORIZMA

Nepremičninska družba je, v skladu z Zakonom o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma, dolžna pri sklepanju poslovnih razmerij in transakcijah nad zakonsko predpisanim zneskom ter v drugih primerih, določenih s predpisi, opraviti pregled stranke, ki zajema: 
- ugotavljanje in preverjanje identitete stranke;
- ugotavljanje dejanskega lastnika nepremičnine, če je stranka pravna oseba;
- pridobitev podatkov o namenu in predvideni naravi poslovnega razmerja ali transakcije ter drugih podatkov po zakonu;
- redno skrbno spremljanje poslovnih aktivnosti, ki jih stranka izvaja pri nepremičninski družbi.

 

14. VARSTVO OSEBNIH PODATKOV

  • Vse informacije in podatki, ki jih naročitelj pridobi pri nepremičninski družbi, so zaupne narave in štejejo kot poslovna skrivnost, razen informacij in podatkov, ki so javno dostopni.
  • Zaradi izpolnjevanja obveznosti po pogodbi o posredovanju ter obveznosti, ki jih nepremičninski družbi nalaga Zakon o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma, lahko nepremičninska družba, skladno s predpisi, ki urejajo osebno izkaznico in potne listine, vpogleda in prepiše podatke z osebnega dokumenta (osebno ime, naslov stalnega ali začasnega prebivališča, datum in kraj rojstva, EMŠO, davčno številko in naziv izdajatelja uradnega osebnega dokumenta). 
  • Kadar to izrecno narekuje narava posameznega posla (npr. overitev podpisa naročitelja ali tretje osebe ipd.), sme nepremičninska družba, na podlagi pisne privolitve imetnika iz katere izhaja v naprej določen namen, fotokopirati imetnikov osebni dokument .
  • Nepremičninska družba na fotokopiji osebnega dokumenta označi: da gre za fotokopijo, svoj naziv, izrecno določen namen fotokopiranja, pravno podlago za fotokopiranje – jasno razvidna pisna privolitev imetnika osebnega dokumenta.
  • Nepremičninska družba se zavezuje, da ne bo nadalje kopirala osebnega dokumenta naročitelja. Nepremičninska družba kopije osebnega dokumenta ne sme hraniti v elektronski obliki
  • Nepremičninska družba se zavezuje k varovanju vseh osebnih podatkov v skladu s predpisi o varstvu osebnih podatkov. Vsi osebni podatki bodo uporabljeni le za namen sklepanja, izvajanja, spreminjanja in prekinitve pogodbe o posredovanju, in pogodbe katere predmet je nepremičnina. Za kakršnokoli uporabo osebnih podatkov v druge namene bo nepremičninska družba predhodno pridobila pisno soglasje naročitelja.
  • Posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ima pravico: od nepremičninske družbe dobiti potrditev ali se v zvezi z njim obdelujejo osebni podatki,  dostopati do osebnih podatkov in namena obdelave, vrste zadevnih osebnih podatkov; uporabnikov ali kategorij uporabnikov, v tretjih državah ali mednarodnih organizacijah; predvidenega obdobja hrambe osebnih podatkov ali merila, ki se uporabijo za določitev tega obdobja.
  • Posameznik na katerega se nanašajo osebni podatki ima pravico, da: od nepremičninske družbe zahteva popravek ali izbris osebnih podatkov, od nepremičninske družbe zahteva omejitev obdelave osebnih podatkov, ugovarja obdelavi, zahteva od nepremičninske družbe, da brez nepotrebnega odlašanja popravi netočne osebne podatke, zahteva, da nepremičninska družba dopolni nepopolne osebne podatke, se osebni podatki neposredno prenesejo od ene nepremičninske družbe k drugi kadar je to tehnično izvedljivo, vloži pritožbo pri nadzornem organu.  
  • Kadar se osebni podatki prenesejo v tretjo državo ali mednarodno organizacijo, ima posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, pravico biti obveščen o ustreznih zaščitnih ukrepih zvezi s prenosom.
  • Kadar se osebni podatki obdelujejo za namene neposrednega trženja, ima posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, pravico, da kadar koli ugovarja obdelavi osebnih podatkov v zvezi z njim za namene takega trženja, vključno z oblikovanjem profilov, kolikor je povezano s takim neposrednim trženjem.

 

15. ČAS TRAJANJA POGODBE O POSREDOVANJU IN ODPOVED POGODBE
Posredniško pogodbo skleneta nepremičninska družba in naročitelj za dobo devetih (9) mesecev in jo lahko sporazumno večkrat podaljšata. Posredniško pogodbo lahko stranki kadarkoli odpovesta, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Pogodbenik odpove pogodbo pisno s 8-dnevnim odpovednim rokom. V primeru, da naročitelj pogodbo odpove v času pred njenim potekom, je dolžan nepremičninski družbi plačati do tedaj nastale stroške po veljavnem ceniku družbe.


16. SODNA PRISTOJNOST

Morebitne spore, ki bi izvirali iz pogodbe o posredovanju, bodo pogodbene stranke reševale sporazumno. Če pa sporazumna rešitev spora ni možna, je za reševanje spora pristojno sodišče v Murski Soboti.
 

 

Gornja Radgona, 25.5.2018

 

                                                           EVANA posredovanje d.o.o.